上海今年一季度高端服务公寓空置率下降租金上涨

国际房地产服务商“第一太平戴维斯（Savills）”近日在上海举办了“2021年中国高端公寓（服务式公寓）指数发布会”。城建建设实业集团、共益实验室B Lab Global与会，共同探讨“中国未来居所发展”。

空置率下降，租金上涨

以上海今年一季度高端公寓市场来看，平均空置率环比下降1.1个百分点至18.1%，同比下降10.5个百分点，包括古北、淮海中路、大虹桥在内的板块入住率提升较为明显；平均租金环比上涨1.4%至人民币每平方米每月259.5元，较去年同期增长0.7%。第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳认为：租金虽然上涨幅度不太大，但是如果考虑到近两年高端公寓市场面临的种种挑战，包括高端长租公寓市场、其他小一点的市场对这个市场的挑战，目前高端公寓市场的租金复苏是非常令人鼓舞的。

“Savills对高端公寓市场的研究有将近二十年的数据追踪，Savills把现有的租金与入住率两个数据做了整合，给了一个新的指数名字——高端公寓租赁指数，它不但反映了租金的趋势，也反映了入住率变化的趋势。”张琳在会上发布了最新的数据并表示：如果指数分值在50以上，可以理解成这个市场上超过一半的项目趋势是好的。从2020年下半年开始，整个市场指数出现了比较大的上涨，这个上涨主要是体现在与去年同期比较低的一个基数的比较的情况下。在2021年一季度，这个指数基本已经上升到了近五年来的新高，所以对高端公寓租赁市场来说，前景是比较好的。

内资租户有望成为市场长期焦点

根据Savills报告，近一年多来，客户对于租赁公寓的诉求产生了多元化的转变，主要体现在4个方面：

中国籍客户希望享受更高端的服务。目前选择租住的人群背景中，中国籍客户占比达到了74%，外籍租户占比达到26%，内资的租户占据了绝对主导的地位。而高端公寓在过往的发展中一直是由外籍租户主导的，外资租户租赁需求更为明显。近一年多来，中国籍租户的需求量明显增加，一些高净值人群包括国内龙头企业的高管出于工作需要、短暂过渡、生活体验等原因选择租住高端公寓。尤其高端生活体验是非常重要的点，很多国内的高端租户不想委曲求全租一个相对平庸的住宅，他们为了追求更美好的居住环境和条件，选择了高端公寓，以享受更高端的服务。未来，高端公寓市场长期需求导向可能会发生转变，中国籍和外籍租户的平衡可能会出现一些调整，可能市场的焦点不仅仅在外籍租户身上，也可能在国内一些高净值人群身上。

租户喜欢居住环境像家一样温暖。近一年多来，Savills服务的深圳赛嘉公寓、南山街道示范项目等得到了非常多韩籍、日籍等外籍租户在安全性方面的认可，结合三十多年的服务经验，Savills得出客户最需要的服务其中之一是前台中心的核心服务，多种语言的接洽对接，跟进客人的反馈，还有解决他们的顾虑。全方位的安保系统还有监控服务，为客人提供安全的居住环境，不仅仅是给中国的本地客人，还有给外籍客人。Savills为客人定制特色的社交活动，提供互动的平台，丰富客人的休闲生活，还提供个性化的服务，以营造家的居住氛围，让客人有很强烈的归属感。

租户希望私人空间更宜办公。不少外籍客户开始需求在租赁公寓的私人空间的客厅有比较大的工作台或者是工作区的布置，这与他们此前的生活习惯有点区别。这个主要原因是在2020年的时候，很多国家推行了线上会议、远程办公模式，使这些客户在中国住到租赁公寓里面之后，他们也需要一个相对来说比较舒服的工作空间，对这样一个工作空间的需求比以前增加了。

租户希望公共空间能满足私人活动。绝大多数的租户比较倾向在租赁项目的公共区域布置有“小而精”的餐厅、健身房。他们不需要有非常知名的零售品牌或者是一个大型连锁的健身房来运营，因为这样的情况下，提供的服务会更全更主流一点。而他们宁肯这个空间由租赁项目业主方或者由比较小众的运营商来做，提供住户独享或专享的服务。